住房繁荣将在2021年后结束

去年美国的房屋开工量超过了人口的增长。即使每个新居民都独自生活，我们的供给也要超过基本需求。如果有几个人聚在一起，那么多余的供应就更糟了。

但是，随着一年中多户建筑的减少，这种失衡将得到缓解。随着人们搬离公寓，单身家庭的需求将继续增长，从而继续推动对独立住房的需求。如果移民回国，我们将很高兴增加2020年的供应量，但前提是这很大。

将建造的住房单元(公寓和单户住宅)与人口增长进行比较，有助于发现总体失衡。(上图。)例如，从2002年到2006年，我们明显超建。然后，相对于新需求，我们的建筑规模不足，因为繁荣时期剩余的供应过剩。从2018年到2020年，建筑商一直在过度建造房屋。不过，这种比较是粗略的。人口变化的测量是从7月1日到下一个7月1日，但是建筑物数据是针对日历年的。在这个简单的比较中不包括拆除和移动房屋。但是对于巨大的失衡，该措施提供了有价值的信息。

2020年的大流行导致许多人试图从公寓搬到独户房屋，这是故事的最大部分。一些人已经计划在几年内购买房屋，廉价的抵押贷款利率使他们能够提前完成计划。其他人则希望有更多的远程工作空间。而对于另一些人来说，封锁期间城市生活的乐趣却暗淡了。我们的经济学家专注于“边际”的变化。我们认识到，大多数人将保持其当前的住房类型-租金保持租赁，业主保持所有权。但是，少数人从一种类型转换为另一种类型，会对价格产生明显影响。因此，对单户住宅的需求猛增，价格上涨，建筑商介入以满足需求。

2020年，多户住宅建设仅放缓了一点，这似乎很奇怪。但是公寓项目的交货时间较长，项目越大，从开始到完成的时间越长。与单户住宅相比，土地的获取，融资和许可通常更为复杂，公寓所需的时间更长。如果官方统计数据显示八月份开始施工，那么整个项目早就构思了。开发人员决定继续滚动，因为他们在准备工作上投入了大量资金。

现在，房东正在提供新的租户优惠，使他们能够搬进公寓，而空置率却有所上升(尽管由于大流行而导致的数据不如往常可靠)。

2021年公寓建筑将显着下降，使新公寓的总数接近需求的平衡。

但是，人口增长缓慢对住房市场构成了挑战。去年的人口增长是100多年来最低的。1990年代，每年的新居民人数比2020年高出三倍。增长率低的主要原因是外国移民非常疲软。尽管大多数移民不是立即购买房屋，但他们对某种住房的需求支撑了总需求。如果没有他们填补出租房屋，买或租的经济效益将不会导致这么多人拥有房屋。

拜登政府时期的移民前景比特朗普时期要好一些，