从租赁到房东合作的过渡

随着趋势迅速成为普遍接受的标准，办公室行业的动态继续发生变化。合作是最好的例子。世邦魏理仕(CBRE research)的研究显示，虽然海恩斯(Hines)和铁狮门(Tishman speyerr)等大公司采用了一种全新的商业模式，并推出了自己的平台，但传统的共享空间提供商在2019年全年也在继续扩张，但速度明显放缓，尤其是在今年最后一个季度。

另一方面，通过与办公市场上的大公司合作，勤勉公司一直在增长，以创造下一个层次的灵活工作场所。这家共享空间提供商在2018年初转向了只与合作伙伴合作的方式，自那以来已经筹集了数百万美元的资金，将其网络规模扩大了一倍，并支持其国际扩张。

首席执行官Jamie Hodari讨论了房东合作关系的独特之处，以及他们如何成为推动行业发展的力量之一。他还阐明了这种模式在过去几个季度是如何推动公司增长的。

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自2013年勤勉行业首次亮相以来，共同工作行业发生了怎样的变化?你现在怎么看?

Hodari:当我们在2013年开始辛勤工作时，我们行业的核心价值主张是灵活性或社区。勤勉的人是第一个提出公司应该把员工的工作经验交给专家的人，因为这样他们会有更快乐，更有生产力，更敬业的员工。快进到今天，对更好工作的承诺已经成为我们行业中最成功的供应商的核心。

如果说我们这个行业的第一次大变革是其价值主张的成熟，那么第二次大变革则是其潜在商业模式的转变。将近两年前，勤劳的人不再与房东签订长期租赁合同，而是选择更可持续、更紧密合作的合作协议。它们当然更复杂，需要一个强大的、持续的运营记录，但它们是我们行业前进的方向，看到整个行业迅速转向这种模式是令人难以置信的。在2019年第四季度，我们这个行业的臂长租赁下降了80%，降至100万平方英尺，而勤勉公司在同一时期签署了70万平方英尺的合作协议。

该行业面临的挑战是什么?

这不是一个很透明的部门。实际上，这个领域的上市公司并不多，投资者和合作伙伴也不清楚行业基准应该是什么，不应该是什么。我们迫切希望获得更好的数据和更一致的信息，但要让公众对如何理解太空经济有更广泛的理解还需要时间。

勤奋是如何重新定义灵活的工作空间体验的?

Hodari:作为美国最大的优质工作场所供应商在美国，我们已经交付了超过1000万天的工作。这意味着，我们已经掌握了一门专业技术，可以让你在一天的工作中更有效率、更有吸引力，以及如何在一个复杂的环境中为多达100家不同的公司提供基于选择的工作环境。

描述客户的类型使用勤奋的共同工作的地方。

最关心员工生产力的公司往往是我们的核心客户。这可能包括小企业、《财富》500强(Fortune 500)以及介于两者之间的所有企业，但它们往往专注于人才是成功关键驱动力的行业。为了满足来自企业客户如Lyft、Hyatt、Humana、Pandora、Instacart、Pinterest、Pfizer、Eventbrite、Zillow、Heineken和Compass不断增长的需求，我们通过勤奋的、定制化的大型团队产品来引入Canvas。

你与黑石集团(Blackstone)和海恩斯(Hines)等各种传统房东建立了长期合作关系，以创造灵活的工作场所。在不断变化的经济动态下，这些合作如何展开和蓬勃发展?

Hodari:让这些房东合作关系蓬勃发展的一个因素是，他们从第一天起就认识到，真正重要的是紧密合作，为那些每天都在自己的大楼里工作的人带来变革。不断地提醒自己，这真的很有帮助，不是关于勤劳的人，也不是关于这些地主，而是关于建筑的使用者。这有助于解决任何自我意识的问题，并在双方面临困难的决定时，给予双方一颗北极星。

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在各种宏观经济条件下蓬勃发展的能力，是资产所有者转向合伙制的部分原因。建立在臂长租赁基础上的合作场所给房东带来了一种双重结果——他们要么收取租金，要么某天醒来，供应商破产了，空间变暗了。这是一个可怕的结果，它放大了经营者、房东和客户在生意中的风险。

在合作关系中，如果收入在经济衰退中下降了11%，房东的收入就会减少11%。这似乎是一个更容易接受的风险，尤其是考虑到我们的房东合作伙伴目前的租金比市场水平高出30%左右。

与许多其他共享空间提供商不同，勤勉公司一直在那些不被视为科技中心的城市开设办公地点。你如何为你的品牌寻找新的地点?

如果有一群企业关心员工的经验，招聘和留住优秀的人才，那就是一个勤奋的市场。技术中心组件从来没有真正与我们的业务绩效有太多的相关性。如果这座城市经济繁荣，而且没有过高的空置率，这确实会有所帮助，但这与一座城市的科技程度略有不同。

我们有一个需求算法，多年来已经变得相当准确，并使用数十个输入变量来预测我们单位的价格和斜坡率。拥有客观的数据是帮助我们摆脱只在理想的门户市场、进入郊区和商场的陷阱的一部分。

贵公司的扩张计划是什么?

Hodari:我们计划在2020年将足迹扩大近一倍。2019年最后一个季度是我们最好的一个季度，我们与房东签订了70万平方英尺的合作协议，是上一个季度的三倍。我们处在这样一个点上，大多数建筑物都应该有某种工作场所即服务组件。我们的工作是继续向房东合作伙伴说明情况，这是迄今为止一个成功的战略。

你如何看待合作行业的未来?

像这样的外包行业会有一波又一波的采用。在早期，客户需要验证底层业务解决方案的吸引力。最终，随着它的成熟，客户会不断地追问，当专家为他们提供某些服务时，而不是他们自己做时，他们是否真的得到了更好的结果。但一旦他们确认了这一点，就会迅速采用。

我们的行业——至少是最好的供应商之一——正处在这个转折点上。就像物流外包、数据存储或制造外包一样，棘轮也只是朝一个方向移动——一旦你把一项内部功能交给了专家提供商，并得到了更好的结果，你就很难再自己回去做了。这意味着，我认为你将在未来十年看到一股巨大的收养浪潮。

我们可以这样想:每年我们都会获得更多的数据、更多的经验、更多的产品线和特性来交付员工，而99%的占领者根本没有足够大的能力在他们的总部之外交付。每个季度，我们都会更多地了解是什么推动了员工的生产力和敬业度，而什么没有，所以我们会加倍努力，不断改进流程。我们改善办公场所服务的速度比传统租赁方式快两倍左右。想象一下七八年之后会是什么样子。