IPD超级团队为客户赢得大奖

IPD超级团队为客户赢得大奖

使用真正的，共享风险的多方集成项目交付，使公司达到两位数的回报。

T. Rowe Price目前正与七家AEC公司签订IPD合同，进行九项建筑改造，包括位于马里兰州Owings Mills公司校园的一号楼。礼貌T. Rowe Price。

业主，开发商和AEC公司经常支持早期项目协作的优点。但很少有团队愿意在门口检查他们的自负和财务特权，以便进入真正的综合项目交付(IPD)。IPD是最终的合作，签约方在合同中有义务从项目的​​开始到结束一起工作，共同解决问题，并通过在实现预定成本的基础上将部分利润率置于风险中而将资金投入到他们的口中目标。

这些协议在正确和充分执行后，已证明有利于业主和建立团队的底线。例如，根据与8个AEC合作伙伴签订的IPD合同，2016年和2017年Advocate Health提供的门诊诊所实现了1250万美元的节省，比这些项目的1.035亿美元目标成本低12% - 本身比1.266亿美元预算低2310万美元。倡导者最初批准了这些诊所的建设。

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但是，IPD不应该被误解为价值工程，因为它实际上可以扩展项目的工作范围。去年五月，布朗大学正在该学校位于罗得岛州普罗维登斯校区的新建的8800万美元的工程研究中心正式投入使用。布朗根据IPD合同建立了该中心，其中包括Kieran Timberlake(设计师)，Buro Happold(工程师)，Shawmut设计和施工(GC)以及15个行业。(这是所有签约方的第一个IPD项目，每个项目都有一定的利润风险。)该团队提前三个月完成了建设项目，并在此过程中增加了大约1,100万美元的范围，根据马克戴维斯，AIA，LEED AP BD + C，Kieran Timberlake的负责人。

与传统的交付方式相比，IPD在减少变更订单和提高生产率方面取得了相当大的进步。T. Rowe Price已将储蓄投入到项目中。礼貌T. Rowe Price。

戴维斯说：“这是一座美丽的建筑，其设计在严格的美元和美分合同下难以出售。”

已签署IPD协议的其他AEC公司也表示，他们的回报不仅仅是货币。“该项目的目标永远是第一位的，这是一种更愉快的体验，”特纳建筑公司巴尔的摩办事处副总裁兼总经理Scott D. Bulera说。从2012年到2018年10月，特纳签订了66份IPD合同，总价值为14亿美元。

但IPD仍是其他首选交付方式的例外。一个原因是合同通常不是为竞争性招标而设计的，政府项目需要这样做。一些业主要么看不到需要修理的问题，要么不想放弃项目控制。保险公司并不总是对IPD的共同风险感到满意。准签署者担心合同外泄漏的机密信息。

知识产权必须克服“采购和法律的遗产”，抵制这些合同所要求的透明度和信任程度，特纳的北美综合项目交付和精益运营/转型项目经理George Zettel说。他指出，一些律师仍然相信他们的所有者 - 客户通过将风险转移到AEC公司来改善，尽管事实上70%的项目都超出预算而且迟到了。

“我们称之为精神错乱的定义，”Zettel说。

IPD还需要拥护者，让所有者和签署者对合同充满热情。在投资公司T. Rowe Price，该公司目前正在与七家AEC和供应商公司签订一份九层建筑改造IPD合同，该公司负责公司房地产和工作场所服务的负责人Brian Dean。Dean和T. Rowe Price的建筑和项目管理经理Charles Nugent花了一年时间学习IPD，这项教育包括阅读有影响力的着作“商业房地产革命”，其中三个最终的合同签署者 - 特纳，Gensler和家具供应商Haworth做出了贡献。Dean还花了很多时间让他的公司的法律和采购部门参与其中。“除非主人有动力，否则这些合同不会发生，”特纳的布莱拉说。

Dean的努力得到了Jim Camp，友邦保险，LEED AP，设计经理和Gensler的负责人的支持，他帮助缓解了公司对IPD合同的风险费用组件的焦虑。

为医疗中心量身定制

一些消息来源指出，IPD似乎最适合重复性项目，其设计，工程和施工/翻新相似，从建筑到建筑。

IPD的早期IPD采用者Sutter Health的设施和物业服务副总裁Robert Mitsch表示，当IPD连接到高度复杂，高风险的项目时，IPD也会产生最大的价值，这些项目的性质需要团队投资和解决问题。

Sutter已根据IPD合同交付了近21亿美元的项目，还有25亿美元的工程。Mitsch表示，在IPD合同下完成的24个项目中，Sutter已经节省了大约2.2亿美元。

“这是一种巨大的交付方式，”Sutter Health的综合精益项目交付总监Digby Christian补充道。最近的一个项目是旧金山的Van Ness和Geary医院，这是一个15层，274个床位的急症护理设施，定于3月开放。该项目的IPD合同有三个签署方，包括SmithGroup(设计师)和Herrero Builders与The Boldt Company(GC)的合作伙伴关系。根据IPD分包合同，14项交易将部分利润置于风险之中。

Advocate Health Care于2008年开始推进IPD之旅，当时它开始推行精益和模块化建筑实践。在2013 - 14年，当Advocate开始开设门诊门诊诊所并预计至少3亿美元的建筑成本时，对这种交付方法的调查变得严重。与此同时，倡导者承诺到2020年将总建筑成本降低20%，Advocate Health Care的规划，设计和施工副总裁Scott Nelson说。

卫生系统的第一个综合精益项目交付合同包括建筑师，工程师和GC，并提供了七个诊所。然后Advocate提出了第一个国家ILPD主协议，涉及29个(现在31个)AEC公司和分包商。其中八家公司 - HDR(建筑师，室内设计，景观)，IMEG(MEP，技术)，Boldt(GC，成本估算)和贸易伙伴Martin Petersen，玻璃解决方案，Huen Electric，LeJeune Steel和框架/干墙分包商罗克韦尔集团是Advocate的Ambulatory Collaborative的成员，他们作为一个团队一起工作，并将其部分利润率放在了一线。

这是合同的工作方式：每个项目都有一个允许的预算，Advocate的董事会批准。然后，公司和协作部门就减少目标的目标成本达成一致。预算与目标之间的差异构成了合同的激励薪酬层。倡导者将节省的50%的成本保持在目标成本之下，签署者根据其工作范围分拆另一半，并且每个部分的利润都有助于风险池。

“我承认，我对目标目标持怀疑态度，”Boldt集团总裁 - 中央运营部门Jeff Neisen回忆道。“但我赞扬Advocate提前设置它们。该合同授权合作伙伴满足他们。“

Advocate Medical Group和8家AEC公司签署了一项综合精益项目交付合同，其中每项合同都将每个项目的一部分利润率置于风险之中，并将团队实现的节约分摊到商定的目标成本之下。

提前开展的眼睛开放结果

截至去年10月，根据Advocate的ILDP合同完成了17个项目，仅2017年就有10个项目。结果令人印象深刻：

•2017年，Ambulatory Collaborative节省了14%的成本(相比Advocate当年的公司目标10%)。10个项目中有5个节省了16%到28%的成本。

•10个项目中有20.3%涉及模块化建设(目标为20%)，其中4个项目为27%或更高。

•这些合同是参与者的学习经历。Ambulatory Collaborative解决的首批项目之一是位于伊利诺伊州Libertyville的一所44,000平方英尺的诊所，该诊所在2016年6月完成了33周。协作仅用了23周就完成了，在2018年8月，一个44,478-sf重建前体育局和芝加哥北克拉克街的连接停车库。

“我们发现将皮肤放入游戏中可以将这些合同带到另一个层面，”HDR高级副总裁Mike Doiel说道。“人们在不正常的IPD项目上做事;他们互相看着对方。几乎没有变更单和更平滑的冲突解决方案。我不知道你为什么要以任何其他方式做项目。“

包括North Clark在内的17个项目中有5个项目是根据综合协议形式(IFOA)完成的，其签署方面有100%的利润可能会达到项目商定的目标成本。Ambulatory Collaborative每周三举行会议，以确保项目按计划实现目标。

倡导者最初设想使用IPD方法建立约30个诊所，但在Advocate于2018年4月与Aurora Health Care合并后，这个数字可能高达50个.Doiel确认威斯康星州的十几个新诊所项目计划于本月开始发布，其中大部分都属于IFOA。

2017年以综合协议形式完成的10个倡导医疗集团项目节省了14%。

找到合适的平衡点

T. Rowe Price的Dean和Nugent讲述了他们的公司如何对IPD产生兴趣：这完全是出于对预算流程的挫败感，“预算过程”将“大部分范围从项目中拉出来”只是为了让他们在预算之内进入，Dean说。“我们知道我们可以做得更好。”

它的首个多方协议是在位于马里兰州奥因斯米尔斯的T. Rowe Price总部园区对公司105,000平方英尺的1号楼进行2100万美元的翻新工程。“一个完整的肠道，”该项目的GC的特纳的Bulera回忆道，该项目于2014年7月开始，耗时约7个月(包括预建和设计)。

Bulera表示，在108,000平方英尺的2号楼进行第二次翻新时，T。Rowe Price将其多方合同转换为IPD主协议，并获得了项目到项目的授权。其他签约方是Gensler(设计建筑师)，TAI工程师(MEP设计工程师)，Poole&Kent(ME)，MC Dean(EE)，Haworth(家具供应商)和Harford Forest(家具安装)。其中一些公司已与T. Rowe Price建立了长期合作关系。

截至2018年10月，本合同项下的九个项目中有五个已交付，其余四个项目应于2019年11月完成。

Dean解释说，使IPD合同与其他建筑交付协议不同的一个原因是“它们就像手册一样。他们描述了各方如何以及何时一起工作，以及整个过程的每一步，一直到职位占用。“他指出，合同有一个”团队结构“，将合作伙伴组织成高级管理层，项目管理和实施小组。

根据T. Rowe Price的合同，不允许更改订单或对合作伙伴提起诉讼。

“当你消除这种风险时，人们愿意合作是多么令人惊讶，”纽金特说。如果在设定目标成本之前确定节约，参与者将获得20%的回报;如果找到之后，他们可以节省10%的费用。

合同中有两个激励补偿层：设计结束时和施工结束时。Gensler巴尔的摩办事处的高级助理兼项目总监Dan Jones表示，合同期间有四个关键时期，参与者可以“抽取”他们在任何储蓄中的份额。

“对我们来说，好处是我们可以将节省的资金投入到项目中，”Dean说。在1号楼项目中，T。Rowe Price再投资446,000美元;在2号楼，126万美元;2017年开始的三个项目(包括翻新两层楼和咖啡厅)，117万美元。

合同的设立是为了激励参与者找到降低项目成本的方法。这种包容性吸引了PE，负责TAI Engineering的校长Brad Boutilier。他解释说，在一个更传统的合同中，工程师是由为开发人员工作的架构师雇用的。建筑师可能已经完成了初步工作，如编程，没有工程公司的意见。通常情况下，工程师在游戏后期才会与项目的总承包商或施工经理进行任何联系。

根据IPD合同，“我们从一开始就与承包商合作，并有更好的机会在材料和安装过程中节省成本。“这是一种全面动手的方式，”Boutilier说。

然而，他很惊讶，他的参与者可以参与项目的细节。在早期的T. Rowe Price翻新之一，机械设备交付方面存在障碍。通常情况下，CM会对供应商大吼大叫，但根据IPD合同，“每个人都在打电话，包括Haworth，”Boutilier说。“家具供应商多久参与一次对话?”

海沃氏全球客户经理Teresa Terry指出，签署IPD合同的参与者有时必须为团队选择一个。安装人员最近告诉Haworth，如果用较小的卡车运输，它可以减少双重处理。(T. Rowe Price的建筑物不能容纳53英尺的拖车。)通常情况下，Haworth不会做出让步，但根据IPD合同，它回到T. Rowe Price来制定解决方案。

“很可能，这将花费我们一些钱，所以我们必须决定是否打算让客户满意，或者用T. Rowe Price分摊成本，”特里说。

哈福德森林公司总裁Ray Crouch指出，当项目推迟时，“我们通常会受到骚扰。”但根据T. Rowe Price的IPD合同，“我们从第一天开始就参与设计。我们可以越有效地获得潜艇，越好。未知数显着减少。“

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纠结复杂

特纳的Zettel发现特别是MEP承包商愿意进入IPD“因为他们对建筑师和工程师的蓝图感到沮丧，这些蓝图没有意义。”他提醒说，IDP合同经常失败，因为“客户不会投资在房间内设立第三方教练“以指导参与者，他们对这些合同的运作方式有很大的不同。

“每个人都说他们可以进行IPD并希望合作，但所需的透明度并不适合所有人，”T. Rowe Price的Dean说。不过，他的公司的经验表明，“项目越复杂，对所有者来说IPD就越有利。”